政务公开

　　主持人：欢迎大家在10点05分进入到宝安市民热线。今天是宝安区城市更新和土地整备局党组成员、副局长钟燮明率队来到我们的热线直播间。您好！

　　钟燮明：主持人好！听众朋友们好！

　　主持人：很多市民朋友关心我们城市更新中搬迁补偿等事宜，能否请钟局给我们讲讲城市更新是怎么做的？

　　钟燮明：城市更新是指对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。目的是改善居民的生活环境，提高生活质量，完善基础设施，释放更多的居住空间和产业空间，提升城市的整体效能和环境质量。

　　很多市民会关心自己住的地方是不是要搬迁，啥时候拆迁。下面我给大家讲讲我们是如何做更新工作的。城市更新和棚改不同的点就在于城市更新是完全的市场行为，而棚改则是政府主导的行为。在有更新潜力的区域由开发商做前期工作，当项目片区内意愿征集比例达到政策要求，开发商向我局申请列入更新计划，完成更新计划后再做规划审批，在规划审批中明确项目范围内的各种建筑指标，如项目住宅、商业、学校、公共配套设施等。在规划审批后项目要形成单一主体，由单一主体来对项目完成用地出让、建筑方案等事项的报审。在一系列工作完成后，项目开始动工建设。

　　这里我想介绍一下什么是单一主体，在规划审批后，由项目开发单位跟项目范围内的被搬迁人进行协商谈判，签订搬迁补偿安置协议。当项目内所有权利人都签订了安置协议后，所有权利主体将房地产的相关权属转移到项目实施单位，由此单位来申请进行改造并承担相应责任。

　　主持人：有的市民朋友想知道自己被搬迁时相关权益如何保障，会不会有什么风险？

　　钟燮明：刚才我讲到在确认单一主体前，开发商会跟被搬迁人进行协商谈判，在此过程中，本着市场行为的原则，被搬迁人可以跟开发商提出自己合理、公平的诉求协商搬迁补偿，在确认无误后签署补偿协议，一直以来我们的政策都要求签约率达到100%才可以形成单一主体，进行下一步推进。

　　这里就要讲一下深圳市目前正在出台的《深圳城市更新未签约部分房屋征收规定》，在2021年3月1日正式执行的《深圳经济特区城市更新条例》中指出，深圳旧住宅区签约面积与签约人数达到双95%后可以依法进行征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数达到95%后可以依法征收。这是因为在拆迁谈判这个环节中有个别被搬迁人漫天要价拒绝签约，影响整个项目的进度，一拖就是三五年。这种情况对其他被搬迁人和对城市整体规划实施都是很不利的。所以更新条例出台后，市政府准备出台相关实施办法，区里也在按照规定推进相关工作，对久拖不签的钉子户有了解决途径。

　　那么我们是怎么保证被搬迁人的权益呢，主要是签订实施监管协议，在确认单一主体时，我们会对项目回迁安置房建设成本进行评估，然后以银行保函或资金监管来做担保。一旦开发商违约或者有其他状况，这笔监管资金就可以用来保证被搬迁人的权益。

　　在我看来，城市更新是每个城市发展中的必经之路。在搬迁问题上我们提供一个合理、公平、共赢的环境，让广大市民朋友都得益。在各个环节上我们仔细把关，做好监管，为项目平稳运行做好保障。总的来说，做好民生服务，减少社会矛盾，提高市民的生活质量和幸福指数，是我们工作的初心。

　　回应关切：

　　陈先生：您好，我是宝安一家公司的股东，想问一下我们公司建于2008年的厂房能否纳入城市更新范围。

　　区城市更新和土地整备局：根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十四条，旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年的，原则上不划入拆除范围。2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合深圳市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）。

　　白女士：想问下城市更新项目拆除范围是如何确定的？

　　区城市更新和土地整备局：根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，申请拆除重建的特定城市建成区，应在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规划的相关管控要求。拆除范围的划定应符合全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的相关空间管控要求。

　　宝安区城市更新和土地整备局今年有序推动城市更新项目的审批工作，力争全年实现5个项目计划立项、5个项目规划获批、7个项目主体确认，完成50公顷用地出让、实现32亿元城市更新地价收入，力争实现18个项目、426.9万平方米建面开工建设，推动10个项目竣工验收。

　　胡女士：我们公司属规上、国高的企业，目前已经营多年且状态良好，听说我们公司所在厂区要进行更新，请问搬迁后如何保障我们的生产空间？

　　区城市更新和土地整备局：根据《关于进一步规范和加快城市更新工作若干措施的通知》第十三条，为保障规上、国高等优质企业正常的生产经营活动，支持实体经济发展，涉及规上、国高等优质企业的工业园区开展城市更新的，应加强改造必要性的研究；在城市更新单元计划申报时应提交规上、国高企业意见和辖区街道办批准及区产业部门备案的企业安置方案，确保优质企业不流失。

　　区城市更新和土地整备局通过“城市更新+产业提容+土地整备+优质产业空间供给”等多种方式，全力保障辖区企业产业空间需求。将“工业上楼”作为进一步促进产业用地节约集约利用、拓展产业发展空间的重要手段，牵头制定《宝安区推进“工业上楼”项目建设工作方案》，围绕“5+1”产业集群，按照“行业定制+企业定制”的模式，创新多首层、上研下产叠加等建筑设计手法，为企业提供定制化厂房，打造专业化产业园区，致力于实现“上下楼就是上下游、一栋楼就是一条产业链、一个园区就是一个产业集群”的目标。截至目前已筹备两批33个项目，预计将提供1100万平方米厂房。

　　同时，我局坚持企业需求导向，切实做好企业安置，努力为优质企业提供“高品质、低成本、定制化”产业空间，更好满足企业个性化需求，真正把好事办好、让企业满意。

　　蒋女士：我是桃源居居民，听说轨道20号线二期在我们这有个航城站，想问到时候站点建设会拆哪些楼，什么时候动工？

　　区城市更新和土地整备局：轨道20号线二期由机场北站至白石洲站，其中宝安段线路约17.7km，设站6座，站点建设所涉及的征拆范围该局会以征收提示的方式提前进行公告，该局目前正在加快20号线二期沿线征拆相关工作，提供轨道建设施工有利条件，具体开工建设时间以市地铁集团及相关建设单位为准。

　　李先生：想咨询一下开展产业类的更新项目，产业方面需要准备什么材料？

　　区城市更新和土地整备局：根据《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，宝安区强化产业升级城市更新项目全流程监管。产业升级城市更新项目应在计划申报阶段提供产业发展专题报告，并取得产业主管部门意见。

　　杨女士：我是宝安区石岩街道料坑社区的居民，听说现在已启动了南光高速市政化改造，什么时候能够改造完成？

　　区城市更新和土地整备局：南光高速市政化改造工程位于石岩街道，于2022年9月启动，主要是为了缓解南光高速中段及洲石路节点交通拥堵状况，改善石岩西部片区居民与企业交通出行的条件。目前，该工程的工程设计方案已稳定，项目已取得选址意见，现正在开展项目涉及的房屋征收工作，预计12月可提供施工作业面，具体工程改造完成时间要以建设单位工期安排为准。

　　李先生：我是沙井街道的原村民，和一社区有个土地整备项目，项目现场拆得差不多了，我想了解下这个项目现在是什么进度？项目里是不是有学校、医院之类的配套呀？

　　区城市更新和土地整备局：宝安区于2021年下半年组织开展沙井街道和一社区土地整备利益统筹项目，我局坚决落实区委区政府决策部署，全力攻坚，扎实推进沙井和一项目。该项目实施方案（含规划研究方案）已经宝安区政府审批，目前项目规划研究方案正在按程序报请市法定图则委审批。结合规划研究成果（草案），和一项目范围内规划了3所学校（72班、36班九年一贯制学校及36班小学）、2处文体设施，后续将为周边居民提供更好更完善的配套服务。

　　张女士：我是新桥街道这边安置房的业主，想了解什么时候能够分房，以及项目的一些基本情况。

　　区城市更新和土地整备局：根据目前的施工进展，预计2024年6月30日之前能够完成分房，目前分房方案新桥街道办也已经在进行研究编制了。本项目用地面积为8112㎡，总建筑面积约5.5万平方米，建设内容包括住宅、社区健康服务中心，项目内将配套公交首末站以及配套商业。项目将建设一栋T4和一栋T8的塔楼，包括40㎡、55㎡、65㎡、75㎡、85㎡、100㎡、125㎡、150㎡一共8种户型，户型选择多且户型方正、功能分区、动静结合，很适宜自用居住或者租赁。

　　王小姐：请问更新项目中人才住房、公共租赁住房的供应及配建有何要求？

　　区城市更新和土地整备局：《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》明确了改造方向为居住用地以及改造方向为新型产业用地的城市更新项目保障性住房的具体配建方式。

　　改造方向为居住用地的项目按基准比例（一类地区：12%，二类地区：10%，三类地区：8%）配建保障性住房，配建比例在基准比例之上，按照相关规定进行核增、核减。改造方向为新型产业用地的项目，在综合考虑其项目可行性情况下，结合更新单元规划地块划分，可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立的保障性住房用地。保障性住房的建设类型由市规划国土部门和市住房建设部门确定。

　　同时，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中规定，在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合相关条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能。

　　人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。拆除重建类旧改包含商务公寓，按比例（一类地区：20%，二类地区：18%，三类地区：15%）移交政府，移交政府的公寓免交地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，由住建部门管理。

　　主持人：感谢各位听众的热情参与，通过此次热线，相信大家对于“城市更新、工业上楼、重点土地整备利益统筹项目等问题”有了更多了解。